Partir à l’étranger en laissant un bien immobilier derrière soi, c’est une décision qui engage bien plus qu’un simple choix patrimonial. Fiscalité des revenus locatifs, plus-value à la sortie, prélèvements sociaux, IFI : les règles applicables aux non-résidents sont spécifiques, et les erreurs peuvent coûter cher. Ce guide fait le point sur les deux scénarios — garder et louer, ou vendre avant ou après le départ — avec les données fiscales en vigueur au deuxième trimestre 2026.

Le dilemme : garder ou vendre ?

La décision dépend de quatre variables principales, souvent entremêlées.

L’horizon du projet de retour. Si vous envisagez de rentrer en France dans 3 à 5 ans, conserver le bien évite de se retrouver sans logement, et les frais de réacquisition (notaire, recherche) sont importants. Si le départ est définitif ou très long terme, le capital immobilisé dans le bien pourrait travailler autrement.

Le cash disponible. Vendre libère un capital qui peut être réinvesti ou qui simplifie le financement d’un logement à l’étranger. Garder le bien sans locataire mobilise un capital dormant et génère des frais (charges de copropriété, taxe foncière, assurance PNO). Une location bien gérée peut au contraire contribuer à financer l’installation à l’étranger.

Le rendement locatif réel. Les rendements bruts en France tournent souvent entre 3 % et 6 % selon la ville, mais le rendement net d’un non-résident est amputé par la fiscalité spécifique (voir plus bas), les frais de gestion à distance (7 à 10 % du loyer), et les charges non récupérables. Un bien en zone tendue reste plus facile à louer mais ne garantit pas un rendement attractif après impôts.

La capacité à gérer à distance. Gérer un locataire depuis Bangkok ou Lisbonne sans mandataire n’est pas réaliste pour la plupart des gens. Le mandat de gestion locative est presque incontournable, ce qui a un coût.

Si vous gardez le bien et le louez

Fiscalité des revenus fonciers pour un non-résident

Les revenus fonciers d’un non-résident fiscal français sont imposés en France, quels que soient votre pays de résidence et les éventuelles conventions fiscales applicables. La règle générale en matière immobilière est que les revenus sont imposés dans le pays de situation du bien : la France.

Le taux minimum d’imposition applicable aux non-résidents est fixé à 20 % pour la fraction des revenus n’excédant pas un seuil annuel, et 30 % au-delà. En 2026, ce seuil est de 28 797 EUR de revenus nets de source française. Ce taux minimum s’applique même si votre taux moyen d’imposition selon le barème progressif serait inférieur — à moins que vous ne démontriez que votre taux moyen sur l’ensemble de vos revenus mondiaux serait inférieur à 20 %, auquel cas ce taux moyen s’applique.

Les détails sont disponibles sur le site impots.gouv.fr (non-résidents).

Prélèvements sociaux : le cas des affiliés UE/EEE/Suisse

Les prélèvements sociaux français (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité) s’appliquent aux revenus fonciers de source française, y compris pour les non-résidents. Mais la règle diffère selon votre situation :

  • Si vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale d’un État membre de l’UE, de l’EEE ou de la Suisse : vous êtes exonéré de la CSG (9,2 %) et de la CRDS (0,5 %), mais soumis au prélèvement de solidarité au taux de 7,5 %. Ce prélèvement n’est pas affecté à un régime de sécurité sociale, ce qui justifie son maintien.
  • Dans tous les autres cas (résidence hors UE/EEE/Suisse) : les prélèvements sociaux s’élèvent à 17,2 % (CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 %).

La documentation de référence est disponible sur service-public.fr.

Déclaration et interlocuteur fiscal

Les non-résidents déclarent leurs revenus fonciers français auprès du Service des impôts des particuliers non-résidents (SIPNR), situé à Noisy-le-Grand. La déclaration s’effectue via le formulaire 2042 (avec ou sans la 2044 selon le régime choisi), sur impots.gouv.fr comme pour les résidents, en cochant la case non-résident.

Micro-foncier ou régime réel

Comme pour les résidents, deux régimes sont disponibles :

  • Micro-foncier : si vos revenus fonciers bruts n’excèdent pas 15 000 EUR par an, vous pouvez opter pour le micro-foncier, qui applique un abattement forfaitaire de 30 %. Simple, mais pas toujours avantageux.
  • Régime réel : vous déduisez les charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, assurances, taxe foncière, charges de copropriété non récupérables). Obligatoire au-delà de 15 000 EUR. Souvent plus intéressant si vous avez un crédit en cours ou des travaux à réaliser.

Gestion locative à distance

Un mandat de gestion locative confié à une agence immobilière ou à un administrateur de biens est la solution standard. Les honoraires varient entre 6 et 10 % du loyer charges comprises, auxquels s’ajoutent des frais de mise en location (environ un mois de loyer). Ces frais sont déductibles dans le cadre du régime réel.

Des plateformes de gestion locative en ligne permettent de réduire les coûts (3 à 5 %), mais exigent une implication plus forte de votre part à distance.

Si vous vendez

Plus-value immobilière des non-résidents

La plus-value réalisée par un non-résident fiscal lors de la cession d’un bien situé en France est imposable en France, en application des conventions fiscales (principe d’imposition dans le pays de situation).

Le taux applicable est de 19 % (impôt sur le revenu) auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux. Ceux-ci s’élèvent à 17,2 % pour les résidents hors UE/EEE/Suisse, et à 7,5 % (prélèvement de solidarité uniquement) pour les affiliés à un régime de sécurité sociale UE/EEE/Suisse.

Une taxe supplémentaire de 2 à 6 % s’applique aux plus-values nettes excédant 50 000 EUR.

Abattements pour durée de détention

Les abattements s’appliquent identiquement pour les résidents et les non-résidents :

  • Pour l’impôt sur le revenu (19 %) : abattement de 6 % par an au-delà de la 5e année de détention, puis 4 % pour la 22e année. Exonération totale après 22 ans.
  • Pour les prélèvements sociaux : abattement de 1,65 % par an entre la 6e et la 21e année, 1,60 % pour la 22e, puis 9 % par an à partir de la 23e. Exonération totale après 30 ans.

Les détails sont consultables sur impots.gouv.fr (plus-value immobilière).

Exonération de la résidence principale

L’exonération de la plus-value pour cession de résidence principale reste accessible aux non-résidents dans un cas précis : le bien doit avoir constitué votre résidence principale jusqu’à la cession, ou vous devez le vendre dans un délai dit “normal” après votre départ, généralement apprécié à un an par l’administration fiscale (délai pouvant être prolongé selon les circonstances).

En pratique, si vous mettez votre résidence principale en location après votre départ, elle perd ce statut et l’exonération ne s’applique plus à la date de la vente. Ce point est souvent sous-estimé.

Il existe par ailleurs une exonération spécifique pour les non-résidents ressortissants de l’UE/EEE (ou résidents dans un État ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative), à hauteur de 150 000 EUR de plus-value nette, sous conditions. Elle est expliquée sur notaires.fr.

Le représentant fiscal accrédité

Au-delà d’un certain seuil, le notaire est tenu de désigner un représentant fiscal pour les non-résidents hors UE/EEE. Ce seuil est de 150 000 EUR pour le prix de cession. En deçà, et pour les résidents UE/EEE, aucun représentant fiscal n’est requis depuis 2018.

Le représentant fiscal accrédité — une banque ou un établissement agréé par les services fiscaux — garantit le paiement de l’impôt sur la plus-value. Ses frais sont généralement de 0,3 à 0,5 % du prix de cession, à négocier.

IFI : les non-résidents aussi concernés

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) s’applique aux personnes dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million EUR au 1er janvier de l’année d’imposition. Les non-résidents fiscaux français sont redevables de l’IFI sur leurs biens immobiliers situés en France uniquement (pas sur leur patrimoine mondial).

Si votre bien français vaut 1,4 million EUR et que vous avez un crédit immobilier en cours déductible, votre base imposable peut être ramenée sous le seuil. L’IFI ne concerne donc pas la majorité des expatriés, mais il est important de ne pas l’ignorer si vous détenez plusieurs biens ou un bien de valeur élevée.

Convention fiscale et immobilier

Les conventions fiscales conclues par la France prévoient quasi-systématiquement que les revenus et gains tirés de biens immobiliers sont imposables dans le pays de situation du bien. Pour un bien en France, c’est donc la France qui a le droit d’imposer, que vous soyez résident au Portugal, en Espagne, en Allemagne ou à Singapour.

Cela ne signifie pas que vous n’avez pas à déclarer ces revenus dans votre pays de résidence : vous devrez souvent les déclarer là-bas aussi, mais le pays de résidence accorde généralement un crédit d’impôt ou une exonération pour éviter la double imposition. Les modalités dépendent de la convention applicable.

Si vous partez au Portugal ou en Espagne, lisez nos guides s’expatrier au Portugal et s’expatrier en Espagne pour les spécificités locales.

Comparatif : garder/louer vs vendre

Critère Garder et louer Vendre
Liquidité Aucune (capital immobilisé) Totale (capital récupéré)
Fiscalité sur les revenus 20 ou 30 % + prélèvements sociaux (7,5 % ou 17,2 %) 19 % sur plus-value + prélèvements sociaux
Effort de gestion Élevé (mandat agence recommandé) Ponctuel (notaire)
Option retour en France Préservée Perdue
IFI potentiel Oui, si patrimoine FR > 1,3 M EUR Non (après cession)
Idéal pour Projet de retour, rendement locatif élevé, bien de famille Départ long terme, besoin de cash, bien peu rentable

Les pièges à éviter

Piège 1 : oublier les prélèvements sociaux

Beaucoup d’expatriés calculent leur imposition en ne retenant que le taux d’impôt sur le revenu (20 % ou 30 %). Les prélèvements sociaux s’ajoutent systématiquement et peuvent représenter 7,5 % ou 17,2 % supplémentaires. Sur des revenus fonciers nets de 10 000 EUR, la différence est de 750 EUR à 1 720 EUR selon votre situation.

Piège 2 : croire que la résidence principale reste exonérée longtemps après le départ

Si vous partez et mettez votre résidence principale en location, l’exonération de plus-value pour résidence principale ne s’applique plus lors d’une vente ultérieure. Le délai “normal” d’un an est court. Une vente rapide après le départ, si vous n’avez pas encore loué, préserve l’exonération.

Piège 3 : sous-estimer les frais de gestion locative à distance

Un mandat de gestion représente 7 à 10 % des loyers, auxquels s’ajoutent les frais de remise en état entre deux locataires, les litiges éventuels, et la perte de loyer en cas de vacance. Le rendement net réel est souvent inférieur de 2 à 3 points au rendement brut affiché.

Piège 4 : ne pas anticiper le représentant fiscal

Si vous vendez un bien d’une valeur supérieure à 150 000 EUR depuis un pays hors UE/EEE, le notaire est tenu de retenir l’impôt sur la plus-value et de désigner un représentant fiscal. Les frais correspondants s’ajoutent aux frais de notaire et doivent être budgétisés en amont.

Questions fréquentes

Les revenus fonciers français d’un non-résident sont-ils imposés deux fois ?

En principe non, grâce aux conventions fiscales. La France impose les revenus à la source, et votre pays de résidence accorde généralement un crédit d’impôt ou une exonération pour éliminer la double imposition. Vérifiez la convention applicable entre la France et votre pays de résidence : les modalités varient.

Peut-on déduire les intérêts d’emprunt au régime réel en tant que non-résident ?

Oui. Le régime réel d’imposition s’applique dans les mêmes conditions que pour un résident. Les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, la taxe foncière, les primes d’assurance et les travaux d’entretien sont déductibles des revenus fonciers nets. Un déficit foncier est imputable dans les conditions habituelles.

Faut-il déclarer le bien immobilier français dans le pays de résidence ?

Cela dépend de la législation locale. Dans la plupart des pays, les résidents sont tenus de déclarer leurs revenus mondiaux. Le bien immobilier et les revenus qu’il génère devront souvent figurer dans votre déclaration locale, même si l’imposition effective reste en France. Rapprochez-vous d’un conseiller fiscal dans votre pays de résidence.

Quelles sont les obligations en cas de location saisonnière (Airbnb) depuis l’étranger ?

La location meublée touristique (type Airbnb) génère des revenus classés dans les bénéfices industriels et commerciaux (BIC), non dans les revenus fonciers. Le régime fiscal applicable est différent : micro-BIC avec un abattement de 30 % ou 50 % selon la classification du bien, ou régime réel. La déclaration reste obligatoire en France. Des obligations de déclaration en mairie peuvent également s’appliquer selon la ville.

Garder ou vendre un bien immobilier en France quand on part à l’étranger n’est pas une décision purement financière. Elle engage votre projet de vie, votre capacité à gérer à distance, et votre stratégie fiscale sur plusieurs années. Les règles décrites dans ce guide sont celles en vigueur au deuxième trimestre 2026 : vérifiez les seuils et taux actualisés sur impots.gouv.fr et consultez un notaire ou un fiscaliste spécialisé non-résidents avant toute décision.

Pour approfondir la question de votre résidence fiscale, lisez nos articles changer de résidence fiscale, déclaration d’impôts en expatriation et comparatif fiscal expatrié.

Retrouvez tous nos guides pratiques pour bien s’installer à l’étranger : vivre à l’étranger.

Les chiffres et conditions indiqués dans ce guide sont valables au deuxième trimestre 2026. La législation fiscale évolue : vérifiez les taux en vigueur sur impots.gouv.fr et sur service-public.fr avant toute décision. Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique personnalisé.